עורכי דין והשקעה בנדל"ן- סיכוי אל מול סיכון

אנו נמצאים בפתחו של עידן חדש בשווקי ההון בארץ ובעולם. הגורמים הממנים בעולם ובארץ חווים שינויים רדיקלים, המדינות שהובילו עד היום את השווקים סובלות מירידה בדרוג האשראי שלהם.

הבנקים והגורמים הפיננסים אחרים נפגעים חדשות לבקרים מאי יכולת פירעון של לקוחות ומדינות להם ניתנו הלוואות או נרכשו את אגרות-חוב שלהם. הפועל יוצא, מעלים הבנקים את הריבית בשל ייקור במקורות המימון ומעלים גם את מרווח הסיכון.

הבנקים והגורמים הפיננסים בישראל אינם במצב שונה. בנקים צפוי שיעברו להפסדים ברבעונים הקרובים, הפסד מקטין את ההון העצמי, מקטין את יכולת המימון לחבילות המימון שנציגי האשראי כבר מכרו.

השינוי לרעה ביכולת הבנקים לממן עסקאות נדל"ן ישפיע ישירות על המשקיעים בנדל"ן הן ביכולת לממן רכישה והן ביכולת למכור. העדר יכולת התשלום של הקונים, המתבססת בין היתר על מימון בנקאי ודרישה גוברת מצידם לתשואות גבוהות יותר על מחיר הרכישה. לדוגמא תשואה מספקת בעבר עמדה על כ- 7-9% כיום המשקיעים דורשים תשואה של 10-13% על מחיר הרכישה.

יש לצפות שהתשואות הנדרשות רק יעלו, עלייה שמשקפת את הצורך בעמדת הון עצמי גבוה יותר או מלוא הכסף למימון הרכישה. מאידך, סיכוני השוכר ומציאת שוכר חלופי כולל היוותרות הנכס ריק לטווח ארוך ועלות הארנונה על החלק הריק, יתנו את אותותיהם וישפיעו על התשואה הנדרשת ועל התשואה בפועל.

עורכי הדין צריכים לנהוג משנה זהירות במעמד הייעוץ המשפטי ללקוח תוך עמידה על הסיכונים המשפטיים, הסיכונים העסקיים וכמובן לוודא כי לרוכש יש מימון ו/או התחייבות מוחלטת למימון.

 

5 טיפים לעורכי דין

  1. שריון מסגרת אשראי – המליץ ללקוח לשלם לבנק עמלת התחייבות למסגרת מימון המבוקשות. יש לדרוש מהבנק מכתב כוונות מחייב, באם המקרה מחייב. חשוב לקבל לא רק אישור למימון גישור גם התחייבות למימון לטווח ארוך כולל תנאי המימון לטווח ארוך.
  2. התניית העסקה בקבלת מימון בנקאי – בכל עסקה לרכישה יש לדאוג להתנות את ההשלמה שלה בקבלת מימון מהבנק. במידה ולא מתקבל מימון שכזה, רשאי הלקוח לחזור בו מהתחייבות לרכוש את הנכס.
  3. קבלת מימון בתחילת העסקה-כדאי גם להתחייל את העסקה בקבלת תשלום ראשון מבנק והיתר ממקורות הלקוח הרוכש.
  4. הכנת רשימת בדיקה "Check List" – לעורכי הדין בתחום כדאי להכין רשימת בדיקה, ורצוי גם להחתים את הרוכש לאחר שמילא בכתב ידו את כל הרשימה. טופס שכזה יכול לשמש לאחר מכן את העו"ד כהוכחה שמילא למעלה מהנדרש את חובתו לזהירות. צעד שימנע תביעה על רשלנות ראשית או רשלנות תורמת לכישלון העסקה או לאי השגת היעדים הכלכלים של העסקה.
  5. בדיקת יכולת הצד השני– עורך-הדין של המוכר חייב לנקוט אותה זהירות כולל בדיקת היכולות של הקונה, כיצד הוא מממן את הרכישה, להבטיח יכולת חזרה מהעסקה במידה ולא מתקבלים כל התשלומים להם התחייב. כמו כן, רצוי לשמור את זכות פירעון של האשראי שנלקח על ידי הרוכש, ללא קנסות בגין אי לקיחת המימון לטווח ארוך. רצוי לברר גם מהו גודל הקנס על הפירעון המוקדם בכל שלב עד שלב קבלת מלוא התמורה והעברת הבעלות לקונה.

צעדים אלה שינקטו עורכי-דין משני צדי העסקה יכולים לסייע למעבר חלק של העסקה, ולראש 'שקט של הלקוח". במידה והעסקה תכשל, יוכל הלקוח לסגת עם נזק משני בלבד, נזק קטן יש סיכוי לגבות אותו על ידי הצד שמנגד.

אם נהנית מהמאמר, שתף אותו עם חבריך!

השאר תגובתך

* שם, אימייל ותגובה הינם שדות חובה

צור קשר

שם*

דוא"ל*

טלפון

הודעה

[recaptcha size:compact]