בדירה ראשונה הבנקים מממנים עד 75% משווי הנכס, כך שתצטרכו לפחות 25% הון עצמי. בדירה להשקעה המימון יורד ל-50% (50% הון עצמי), ובדירה חליפית — עד 70% מימון. כדאי להוסיף לתחשיב גם הוצאות נלוות: מס רכישה, עורך דין, שמאי ותיווך.

מיחזור משכנתא הוא החלפת ההלוואה הקיימת בהלוואה חדשה בתנאים משופרים — בדרך כלל ריבית נמוכה יותר, הרכב מסלולים אחר או תקופת החזר מותאמת. המטרה: להוזיל את ההחזר החודשי, לקצר את תקופת המשכנתא, או להקטין את הסיכון מפני עליות ריבית.

מומלץ לבדוק מיחזור כשהריבית במשק ירדה מאז שלקחתם את המשכנתא, כשמצבכם הכלכלי השתפר (למשל ציון אשראי גבוה יותר), או כשהמסלולים הקיימים כבר לא מתאימים לכם. ככלל אצבע — שווה לבדוק מיחזור פעם בשנתיים-שלוש, ובוודאי אם ההחזר הכולל ירד ביותר מ-3%-5%.

ריבית קבועה (צמודה או לא צמודה) נשארת זהה לאורך כל חיי המסלול — יציבות וודאות, אך בדרך כלל גבוהה יותר בהתחלה. ריבית משתנה (פריים, צמודת מדד וכד׳) משתנה בהתאם לתנאי השוק — בדרך כלל זולה יותר בהתחלה, אך עם סיכון לעליות לאורך הדרך. תמהיל נכון משלב בין השניים בהתאם לפרופיל הסיכון שלכם.

אישור עקרוני אפשר לקבל תוך 3-7 ימי עסקים אחרי הגשת המסמכים הנדרשים (תלושי שכר, דפי חשבון, אישורי הכנסה ומסמכי הנכס). תהליך מלא, עד החתימה הסופית והעברת הכסף, אורך בדרך כלל 30-60 יום.

המסלולים הנפוצים: קבועה לא צמודה (קל"צ) — יציבות מלאה; קבועה צמודת מדד — קרן צמודה למדד; פריים — משתנה בהתאם לריבית בנק ישראל; משתנה כל 5 שנים — מתעדכנת כל 5 שנים. רגולציית בנק ישראל מחייבת שלפחות שליש מהמשכנתא יהיה בריבית קבועה.

יועץ משכנתאות מקצועי בדרך כלל חוסך ללקוח עשרות עד מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא — דרך תמהיל נכון, מו"מ מול הבנקים, ובחירת המסלולים המתאימים. עלות יועץ נעה בין כמה אלפי שקלים לאחוז מסוים מהמשכנתא, וההחזר על ההשקעה כמעט תמיד משתלם.

איחור בתשלום גורר ריבית פיגורים, פגיעה בציון האשראי, ובמקרים חמורים — הליכי הוצאה לפועל מול הנכס. אם נקלעתם לקושי, חשוב לפנות לבנק מיידית: ברוב המקרים ניתן להגיע להסדר זמני, דחיית תשלומים, או מיחזור פנימי.

מיחזור פנימי — שינוי תנאי המשכנתא מול הבנק הקיים. מהיר וזול יחסית, אך כוח המיקוח מוגבל. מיחזור חיצוני — מעבר לבנק אחר. דורש תהליך מלא מחדש (שמאי, מסמכים, חתימות), אבל פותח את כל השוק ובדרך כלל מביא לחיסכון משמעותי יותר.

כן — בנקים גובים "עמלת היוון" (קנס פירעון מוקדם) על מסלולים בריבית קבועה כשהריבית במשק ירדה מאז לקיחת המשכנתא. במסלולי פריים אין קנס. גובה הקנס תלוי ביתרת המשכנתא, הפרש הריביות והתקופה שנותרה — חשוב לכלול אותו בתחשיב לפני החלטה על מיחזור.